【海老名市綾瀬市新築コラムver．316】水路の近くの土地を購入するときの注意点

海老名市や綾瀬市で注文住宅を検討されていて土地をお探しの方へ

今回は「水路の近くの土地を購入するときの注意点」について解説していきます。

 

目次

・土地探しの時に避ける災害ハザードエリア

・「河川」と「水路」の違いとは

・水路に接する土地は建築に制限がかかる場合がある

・水路だけど、水路と表記されていない場合がある

・水路に接する土地のデメリット

・水路に接する土地のメリット

・まとめ

 

土地探しの時に避ける災害ハザードエリア

雨が多い日本では毎年、全国のどこかで大雨による河川の氾濫などにより、

個人の住宅や資産、公共施設などに大きな被害を与える「水害」が起こっています。

大雨や豪雨は30年前の1.6倍に増加しており最近は豪雨災害による大きな被害に関するニュースを

大雨や豪雨の度に目にするようになりました。

海老名市のハザードマップは、相模川、目久尻川、永池川、鳩川の洪水、内水、土砂災害の予測されています。

土地探しをするとき、この河川の災害ハザードエリアを確認する方は多いと思うのですが、

河川ではなく河川から枝分かれした、特に小規模の「水路」の災害の予測については、

素人ではなかなか調べるのは難しいところです。

 

「河川」と「水路」の違いとは

「河川」【かせん】とは

自然現象によって陸地に形成されたものが一般に「川」「河」【かわ】と呼ばれます。

「河川」は標高が高い所にある水源から標高の低い海の河口部に向かって流れるのが特徴的です。

通常は、1本の「河川」が流れているのではなく、太い「本流」から細い「派川」が分岐していたり、

細い「支流」が「本流」に合流したり、樹のように枝分かれした流域で構成されています。

 

「水路」【すいろ】とは

主に人工的に構築された水の流れる通路が【すいろ】と呼ばれます。

「河川」のように自然現象によって発生したくぼみを水が循環するのではなく、

人が生活を営むために必要な水を流したり貯めたりするために作られた構造物を指します。

「水路」には、水道用、農業用、工業用などに必要な水を送るための「用水路」や、

「河川」の水があふれるのを防ぐために分岐して作られる「放水路」などがあります。

 

水路に接する土地は建築に制限がかかる場合がある

海老名市や綾瀬市で注文住宅を検討されていて土地をお探しの方で

水路に接する土地の購入を考える場合、知っておかなければならないのが

「建築に制限がかかる可能性がある」という点です。

住宅用地としての資産価値にも大きく影響するので、必ず確認する必要があります。

具体的には、以下のような制限が考えられます。

 

再建築不可の場合がある

すでに建物が建っている土地なら安心かというと、そうともいえません。

建築基準法の施行前にできた建物は、法律に適合していなくても、

特例として存在を許されている「既存不適格物件」の可能性があります。

また、現在ある建物と同じくらいの規模で建築できると思っていても、

改正された建築基準法により、そうでない場合もあります。

 

水路によって道路と隔てられている「既存不適格物件」は、

建物の取り壊しや大規模な改修工事を制限されていることがあります。

そのため、住宅用地としては非常に使い勝手が悪く、売れにくい物件の一つです。

購入のときだけでなく、その土地を売却するときのことも考えなければなりません。

 

 水路だけど、水路と表記されていない場合がある

水路が外から見てわからない「暗渠（あんきょ）」の場合もあります。

暗渠（あんきょ）の場合は道路の一部として扱うことが一般的です。

暗渠（あんきょ）は一見して水路とわからないことも多いため、

公図の確認や自治体の道路管理関連部署への問い合わせで確認するとよいでしょう。

 

水路に接する土地のデメリット

浸水被害のおそれがある

水路は河川とつながっていることが多く、大雨や豪雨で水量が増加すると水があふれる危険性があります。

水路からあふれた水は住居に流れ込み、床下や床上まで浸水することも考えられるます。

水路に接する土地の購入を検討する場合は、梅雨の時期や過去の豪雨で被害がなかったか、

確認することをおすすめします。

 

地盤沈下のおそれがある

海老名市や綾瀬市などの県央エリアでも、水路に接する住宅用地は

地盤が弱い傾向にあり、地盤沈下の可能性があります。

これは土地に含まれる水分量が多く、地面が弱いためです。

地盤が弱いと、地震が起きた際に液状化現象で家が沈んだり、傾いたりするリスクがあります。

軟弱な地盤に対しては、地盤改良工事を行うことで地盤の強度を向上させることが可能です。

しかし、地盤改良工事には100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

例えば、水路近くの安い土地を1700万円で購入したけど、地盤補強に300万円かかる場合、

地盤の強い土地を2000万円で購入するのと同じ金額になり安い土地を買った意味が

なくなってしまいます地盤改良の費用によっては、

他の土地をを選んだほうが安いケースもあるでしょう。

 

水路に接する土地のメリット

コスト面

水路沿いまたは近くにある土地は、通常の土地より安く購入できることが多く、お買い得な印象があります。

風通しや日当たり

水路沿いの土地は、水路に面しているだけに、

水路側に建物がなく、風通しや日当たりが良いというメリットがあります。

 

水路の近くの土地を購入するときの注意点｜まとめ

海老名市や綾瀬市で注文住宅を検討されていて土地をお探しの方で、

水路沿いまたは水路の近くにある土地を検討物件に入れている場合は、

建物の建築が制限される・災害への対策が必要など問題を

抱えているケースがあるということを理解し、

海老名市や綾瀬市で土地の売却を考える際も、

そのリスクから敬遠されやすく売りにくい土地といえるので、

購入してから後悔しないよう、土地の持つリスクをあらかじめ知っておくことが大切です。

 

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