【海老名市綾瀬市新築コラムver．317】住宅ローンを組む時に設定する「抵当権」とは

海老名市や綾瀬市で新築の注文住宅を購入する際には

住宅ローンを組んで購入するケースが多いのですが、住宅ローンを組んでお金を借りる際には

借入先となる金融機関によって購入対象となる不動産に抵当権が設定されます。

そこで今回は「抵当権」について、一体どんな権利なのかご説明していきます。

 

目次

・抵当権とは

・抵当権は必ず設定するのか

・抵当権設定登記の5つのステップ

・抵当権の設定登記に必要な費用

・ローンが払えなくなったら？

・売却金額がローン残額より低い場合どうなるの？

 

抵当権とは

抵当権とは、金融機関が貸したお金を確実に回収するために、

土地や建物を担保として利用できる権利です。

海老名市や綾瀬市で新築の注文住宅を購入する際には、

土地と建物に抵当権を設定することがほとんどです。

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合は、担保である不動産（土地と建物）が

競売（けいばい・きょうばい）にかけられ、その売却の代金が住宅ローンの返済にあてられます。

 

抵当権は必ず設定するのか

海老名市や綾瀬市で新築の注文住宅を購入する場合にも

一部の金融機関では、抵当権を設定せず住宅ローンを借りることも可能です。

これを「無担保住宅ローン」といいます。

抵当権を設定する住宅ローンを「有担保住宅ローン」といいます。

抵当権を設定する通常の住宅ローンと比べると、抵当権を設定しない「無担保住宅ローン」は

借入可能額が低く、金利が高くなる傾向にあります。

 

抵当権設定登記の５つのステップ

海老名市や綾瀬市で新築の注文住宅を購入する際、

不動産に抵当権を設定するには、法務局で「抵当権の設定登記」と呼ばれる手続きが必要です。

一般的に、金融機関の案内に従って住宅ローンの借り主が登記手続きを進めますが、

法務局での登記申請など専門的な知識を要する部分は、

金融機関から紹介される司法書士に任せることがほとんどです。

 

〈 抵当権設定登記の流れ５つのステップ 〉

ステップ①　金銭消費貸借契約の締結

ステップ②　抵当権設定契約の締結

ステップ③　必要書類の確認

ステップ④　登記申請

ステップ⑤　登記事項証明書を取得し、抵当権者へ提出する

 

↓↓ 詳しく解説 ↓↓

①　金銭消費貸借契約の締結

「３０００万円を貸します/借ります」という契約を

金銭消費貸借(きんせんしょうひたいしゃく)契約といいます。

抵当権はあくまでも、お金を返してもらう権利（債権）を補強するためのものです。

抵当権の話をする前に、債権者（お金を貸す人）と債務者（お金を借りる人）の間で、

お金の貸し借りに関する契約をまず結びます。

 

②　抵当権設定契約の締結

①で結んだ契約を前提に、債権者（お金を貸す人）と不動産所有者（お金を借りる人）の間で、

「不動産に対して抵当権を設定します」という契約を結びます。

 

③　必要書類の確認

①②で締結した契約の必要書類がそろっているかを確認します。

 

④　登記申請

不動産の所在地を管轄する法務局で、登記の申請を行います。

海老名市や綾瀬市の不動産ですと「横浜地方法務局 大和出張所」になります。

 

⑤　登記事項証明書を取得し、抵当権者へ提出する

抵当権設定登記が完了した後は「抵当権を設定しました」ということを証明するために、

登記事項証明書を取得し、抵当権者(今回でいう金融期間/お金をお貸す人）へ提出します。

 

抵当権の設定登記に必要な費用

抵当権の設定登記には、登録免許税と司法書士への依頼料がかかります。

＜抵当権の設定登記に必要な費用｜借入金額が３０００万円の場合＞

■　登録免許税　１２万円

■　雑費　１万円〜２万円

■　司法書士費用　４万円〜５万円

登録免許税は、借入金額や登記申請時の税率などによって変動するので、

不動産会社や金融機関にあらかじめ金額を確認しましょう。

雑費については下記のとおりです。

・収入印紙　金額に応じた収入印紙を添付する必要がある

・印鑑証明書の発行手数料　１通４５０円

・登記事項証明書の発行手数料　１通６００円

そして、司法書士への依頼料は、借入金額や手続きの煩雑さなどによって異なりますが、

３０００万円の借入の場合は４万～５万円程度が目安です。

ローンが払えなくなったら？

住宅ローンを長期間滞納してしまい、金融機関からの連絡にも一定期間応じないと

抵当権は行使されます。

抵当権が行使されると、担保となった不動産が金融機関によって競売にかけられ、

住宅ローンを組んだ不動産の所有者は所有権を失ってしまいます。

住宅ローン開始後は返済が遅延しないように十分注意し、万が一、遅れてしまう場合には

必ず金融機関に連絡しましょう。

 

売却金額がローン残額より低い場合どうなるの？

住宅ローンを長期間滞納してしまい、抵当権が行使され、

担保となった不動産が競売にかけられ、

仮に不動産の売却金額がローンの残額より低かった場合、どうなるのでしょうか。

家はなくなり、借金は残るのでしょうか。。。

 

当然ですが、基本的に住宅ローンの支払い義務はなくなりませんので、

競売後の残りの住宅ローン（残債）は支払わなければいけません。

金融機関から返済を求められることになります。

 

住宅ローンを払えなくなってしまった場合の選択肢として、

競売の他に任意売却があります。

任意売却は、住宅ローンの滞納が続き、かつ売却金額で残りの住宅ローンを完済できない場合に、

債権者（今回でいう金融期間/お金をお貸す人）の許可を得て物件を売却する方法です。

任意売却をしても、売却された金額で返済しきれなかった住宅ローンは返済を続ける必要があります。

しかし、任意売却は市場価格に近い価格（8割から9割ほど）で売却できるなど、

競売と比べるとメリットがあります。

 

競売のプロセスが動き出してしまうと、任意売却ができないこともあります。

住宅ローンの滞納は極力避け、どうしても住宅ローン返済できない時は早めに

債権者に相談し、任意売却にすることをおすすめします。

 

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海老名市や綾瀬市で新築の注文住宅を購入される際に

多くの人が利用する住宅ローンで重要な抵当権についてご紹介しました。

抵当権設定については司法書士が代理で行ってくれますので、

詳細な手続きなどについて、住宅ローンを借りる側の知識はそれほど必要ありませんが、

特徴や仕組みについてはローンを返済し続けていく上で、理解しても損はないと思います。

 

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