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2021.01.29

【海老名市綾瀬市新築コラムver.257】希望の土地がなかなか見つからない時にすること

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地を探しているのに、なかなか見つからずにモヤモヤしていませんか。
自分たちの探し方に問題があるのでは無いかとも考えてしまいます。自分たちが良い土地と思うような物件は実際に希望の土地周辺を歩いて見つけるしかないのでしょうか。

実際に歩いて探す!この方法も正しくはありますが、そんなことをしなくても良いこともあります。

良い土地がSUUMOやHOMES 、athomeなどのポータルサイトやハウスメーカーから紹介されないのにはシステム的なことが影響しています。【一般媒介契約】というものを知っておくことで、新たに土地の探し方の仕組みを覚えることができます。

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地を探している方で「更地」にばかり目を奪われてはいませんか。
実はそのような知識や概念をクリアにすることで良い土地と巡り合える可能性があります。

いい土地が一般に出まわらないのはどうして?

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地を探しているのに、良い土地が一般には出まわらない理由はいくつかあります。その大きな原因は、不動産業者を介して取り引きをしていることの多さが原因のようです。

ネットで見れる土地は約40%

一般的に不動産はレインズ(指定流通機構)とう不動産業者が閲覧できるサイトに登録して、不動産業者が購入希望者を募ります。これが正当な取り引きでありますが、ここに出回る土地は全体の約40%という統計がでています。その理由は良い土地はすぐに購入者が見つかり、レインズ(指定流通機構)に掲載する前に取引が決まってしまうからです。またレインズに登録しないで不動産の取引をすることもでき、あえてその方法を選択している場合があります。

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地をさがしていて、SUUMOやHOMESのようなサイトを見ても大抵は即売にならなかった土地ばかりで、海老名市や綾瀬市で土地を探されているあなたの希望を100%叶える土地を見つけるのは難しいでしょう。

売主が嫌がることがある

海老名市や綾瀬市の一戸建て(持ち家)にお住いで、住み替えを理由に現在の土地を売りに出す場合、不動産業者に依頼し、レインズ(指定流通機構)に登録した後、その土地に看板が出されると、近所の住民などは土地の相場を知りたくて、その土地の価格を調べようとします。自分の家の金額または土地の金額が知られることもあって、敬遠されることがあります。

【一般媒介契約】で取引している

海老名市や綾瀬市の物件で不動産業者を介しての取引でもレインズ(指定流通機構)に登録義務の無い【一般媒介契約】で取引をしている土地が多くあります。全体の約30%をこえる物件は【一般媒介契約】を選択をしていて、立地や条件の良い土地はこの【一般媒介契約】で世の中に出まわる前に買い手が見つかります。

媒介契約の種類

売主から不動産の売却依頼を受けた不動産業者(宅地建物取引業者)は、媒介契約を締結します。
媒介契約には、【一般媒介契約】、【専任媒介契約】、【専属専任媒介契約】の3種類が規定されていて、一定期間内にレインズ(指定流通機構)へ登録したり、一定期間ごとの売主への業務処理状況の報告義務があり、3種類それぞれ基準が異なります。

不動産業者がお得意様に紹介している

【一般媒介契約】ではない【専任媒介契約】・【専属専任媒介契約】でも一定の期間内にレインズ(指定流通機構)に登録義務がありますが、その前に不動産業者がお得意様に紹介してしまうことがあります。

不動産業者としては早く売れた方が仲介手数料がすぐに収入になるので、このような方法を取ることもあります。

こんなこともあり、良い土地は一般に出まわる前に取引が成立してしまうことも多いのです。

立地の良い土地は投資型不動産としても利用される

海老名市や綾瀬市の立地の良い土地は、不動産業者や投資目的の人が買い取って利用されることがあります。つまり不動産業者の内内で処理をして、海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地を探している人に見られることが無いと言うことです。売買ですから先に見つけた方が買ってしまうという仕方のないことかもしれません。

 

希望の土地に出会うためにする6つのこと

良い土地は不動産業者以外には出まわらないなら、希望の土地を探すにはどのようなことをする必要があるのか、すべき行動を6つ押さえておきましょう。

①希望条件に7~8割合った土地を探す

まず1つ目は、希望条件に7~8割に合った土地を探すことで、それには2つの理由が存在します。しかし、7割以上の希望の土地に出会える確率も低い可能性があるので、土地の優先順位を決めて、そのものさしに合わせて選ぶことが必要です。

②100%の土地はほぼ出会わないことを知る

100%の土地に出会う確率はほぼ無い状態でしょう。上記で記載した通り好条件の土地は不動産業者の間でやり取りすることが多いからです。

100%の土地をあきらめて、希望条件に7割~8割合った土地を探すようになると1〜2つはピックアップされると思います。

③悪いところばかり目についてしまう

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てるために自分の希望の土地をさがしていて、希望条件に合った100%の土地を探していると、目についた土地の悪い所ばかりに目が行くようになり、判断を見送ってしまう方が多いです。交通の便が悪い、駅近だけど日当たりが悪い、買い物が不便そう、小学校が遠いなど悪いところに目を奪われ、土地の本当に持つ価値に気づけないことはデメリットでしかありません。

なるべくその土地のメリットを見つけて、土地の持つ価値を探しましょう。
ただし妥協をする必要もありません。妥協して数千万円の高いお金を出すほどもったいないことはありません。

④日頃からその地域について知る

日ごろからその土地勘があると土地のメリットを知りやすくなります。また、その土地が自分の本当のライフスタイルに合っているか正確に測ることができます。出来ることなら土地探ししながら、希望の地域について調べることをおすすめします。少なくとも交通の便くらいはしっかりと調べましょう。

⑤不動産業者と頻繁にやり取りして希望を伝えておく

不動産業者とのやり取りは頻繁なほど、好条件の土地が出た時に教えてくれることが多くなります。土地探しを依頼して、メールで新着を送ってくれているけど、既読スルーでは不動産業者もそのうち、濃厚なお客さんの方に力を注ぎます。土地の新着がきたら、希望の土地でなくても、どこが条件に合わないから検討を見送るのかをしっかり伝えましょう。レインズ(指定流通機構)に登録する前の土地を紹介してくれるメリットです。日頃から頻繁にやり取りをして希望を伝えておくことで、一定の条件を満たしていると感じた土地を紹介してくれるでしょう。

この辺は大手のハウスメーカーより中小の地元に強い不動産業者、工務店の方がその傾向が強いと思います。レインズに登録される前の土地を狙って、頻繁に不動産業者を訪ね、そのあとはしっかり、仕事の取引相手ぐらいにやり取りをしましょう。

⑥複数の不動産業者に土地探しを依頼しておく

できるなら不動産業者も1社ではなく、複数社と同じような話をしておくと、より多くの土地情報が集まりやすくなります。不動産業者も土地が売れた方が利益が出るので、土地探しを嫌がる不動産業者はいません。時間があるならその地域の不動産業者を巡って、良い条件の土地を手に入れる準備をしましょう。

もちろんあなた真剣に土地を探していることを伝えることが大切です。

 

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相談会のご案内

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■会場:株式会社 秀建(神奈川県海老名市中央1-14-36)
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■イベント時間: 10:00~17:00

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