【海老名市綾瀬市の注文住宅コラム】二世帯住宅を建てる前に知っておきたい「小規模宅地の特例」とは？

これから海老名市や綾瀬市などで注文住宅を建てたいとお考えの方の中には、「親世帯と一緒に暮らす安心感」や「土地を有効活用したい」という理由から二世帯住宅を検討される方が増えています。

とくに海老名市は駅周辺の再開発が進み、交通アクセスが良好でありながら、住宅地としても人気の高いエリアです。一方で土地価格が年々上昇していることから、「実家を建て替えて二世帯住宅にした方が経済的」とお考えになるご家族も少なくありません。

綾瀬市でも、静かな住宅地でゆとりある暮らしを求める子育て世代が増えています。そうした中で、「土地を相続して注文住宅を建てる」または「親の敷地に新たに家を建てる」というケースが多く見られるようになりました。

そこで知っておきたいのが、「小規模宅地の特例」です。これは相続の際に土地の評価額を大幅に減額できる特例制度で、賢く活用すれば相続税の負担を軽減することができます。

小規模宅地の特例とは？

小規模宅地の特例とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた宅地を、一定の条件を満たして親族が相続した場合に相続税評価額を最大80%まで減額できる制度です。

たとえば、被相続人が居住していた土地を相続する場合、最大で330㎡まで評価額を80%減額できるため、数百万円～数千万円単位で相続税が軽減されるケースもあります。

この特例は、「相続後もその土地を住居や事業用として引き続き利用する」ことを前提にしています。
つまり、「土地を引き継いでそのまま暮らす」「親の家を建て替えて新しい家を建てる」といった場合に活用できる制度です。

二世帯住宅での適用には注意が必要

海老名市や綾瀬市で二世帯住宅を新築する場合、この小規模宅地の特例はどのように適用されるのでしょうか。

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が同じ建物内で生活しながら、キッチンや浴室などの設備を共有または分離して暮らす住宅のことです。

ただし、相続税の観点から見ると「一つの家」に見えても、生活空間が完全に分かれていると“別の家”と判断されることがあります。

完全分離型は「別世帯」とみなされる場合

• キッチンや浴室、トイレなどの設備や玄関が別
• 電気・水道・ガスといった光熱費契約も親世帯・子世帯でそれぞれ分離
• 建物内で行き来ができない

こうした場合、親世帯部分のみが特例の対象とされることがあり、建物全体には適用されない可能性があります。

つまり、同じ敷地に建っている二世帯住宅であっても、生活実態として完全に独立していると、『親が住んでいた部分（親世帯の居住部分）だけが、被相続人の居住用宅地として特例の対象となり、子世帯の居住部分は、親が生前に使用していなかったため特例の対象外』となる場合があります。

一方、内部で行き来ができる構造や、同じ表札・同一登記などで「一つの住宅」と認められる場合には、建物全体が特例の対象となるケースもあります。

相続を見据えた注文住宅づくりのポイント

海老名市や綾瀬市で注文住宅を建てる際、相続のことを考えるのはまだ先の話に感じるかもしれません。

しかし、土地の相続や建て替えを伴う住宅計画では、「建てた後にどんな相続が起こりうるか」を意識しておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。特に注目すべきポイントについてご紹介します。

土地の名義を明確にしておくこと

誰が土地を相続するのか、共有にするのかを事前に決めておくことで、相続時のトラブルを防止できます。

同居・二世帯住宅の構造を税務上有利に設計すること

親世帯と子世帯の間に行き来できる内部階段や共有スペースを設けることで、建物全体が一体と認められやすくなります。

専門家に相談すること

税理士や住宅会社の専門スタッフと連携し、設計と税務の両面から最適な形を考えることが重要です。

まとめ

「小規模宅地の特例」は、相続の際に大きなメリットをもたらす制度ですが、二世帯住宅では設計や登記の仕方によって適用の有無が変わるという点に注意が必要です。

これから海老名市・綾瀬市で新築注文住宅をお考えの方は、家づくりの段階からこうした制度を理解しておくことで、将来的な相続の際にも安心です。

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