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2021.04.30

【海老名市綾瀬市新築コラムver.270】一戸建て購入のための6つのステップ!〜契約編〜

目次

契約前の価格交渉は購入前提で行う
買うか買わないか迷っている時の交渉はマナー違反
一戸建ての契約は「土地」「工事」で必要
契約時の注意点

実際にある契約のトラブル事例と対策

契約前の価格交渉は購入前提で行う

海老名市や綾瀬市で新築一戸建てを購入する際の交渉の第一歩は希望価格の提示から

購入希望価格を売り出し価格より低く提示する

購入の意思を示さなければ交渉には応じてもらえません。

価格交渉をしたい場合は、まず購入の申込書(買付証明書、買受申込書ともいいます)を提出し、本気で購入する意思を売主に示す必要があります。その際、売り出し価格よりも安い金額を購入希望額として記入するのがポイントとなります。

 

区画の中でも売れ残っている物件は見込みアリ

売主の背景を見極めれば値引き交渉の成功率も上がる

長期間売れ残った物件や区画の中で数カ所だけ売れ残った物件は価格交渉に応じてもらえる可能性があります。特に決算の時期や家が建ってから10ヶ月

後は分譲住宅の会社は返済が始まる時期なので、価格交渉のチャンス。

買うか買わないか迷っている時の交渉はマナー違反

軽いノリでの交渉は絶対にNG!

不動産の価格交渉にはマナーがあります!

価格交渉の基本ルールは、購入を前提とし、正式な契約の前に行うこと。買うか買わないか迷っている場合の交渉はマナー違反です。

売主や不動産仲介会社に対して失礼にあたる行為であることを知っておきましょう。購入の意思があることを示すためには書面での交渉から行います。書面は不動産会社が用意した申込書に記入すればOK。購入希望価格を記入するところからスタートします。売主が交渉の最低金額を定めている場合もあるので、あらかじめその土地の不動産の相場を把握するなど予習も必要です。

海老名市や綾瀬市で新築一戸建てを購入する場合
価格交渉はしっかりと購入意思をもって臨もう

一戸建ての契約は「土地」「工事」で必要

土地の売買契約の流れや注意点を知ろう

土地売買契約は書面と口頭説明の二段階で成立する

不動産会社は売買契約を成立する前に、購入予定者に対して「重要事項の説明」を書面にて行うことが義務付けられています。具体的には宅地建物取引士が記名押印をした重要事項説明書を買主に交付し、そのうえで宅地建物取引士が重要事項の説明を行い、買主がその内容に納得し、買主としてその説明を受けたことについて記名押印をして、売買契約の締結ができます。

これは宅地建物取引業法で定められています。

重要事項の説明 ⇢ 売買契約(手付金の支払い)

契約時の注意点

①手付金を現金または小切手で支払う

売買契約が締結されたあと、契約書で合意した手付金を売り主に支払います。支払いは、現金もしくは小切手で行います。預金小切手の場合は万が一に備えてコピーをとっておいてください。

②土地売買から3ヶ月以内で工事契約を求められることも

土地が「建築条件付き」であった場合、売買契約締結されたあと、一定期間内(3ヶ月以内など)に指定の建築業者との間で建築工事請負契約を結ぶ必要がある。請負契約が成立しないと土地の契約が白紙になります。

工事請負位契約は支払回数に注意

注文住宅の工事請負代金は

引き渡し時に一括精算ではなく契約時(手付金)着工時(工事着手金)上棟時(中間金)竣工時

大きく4回に分けて代金のご入金することが多いです。

これは注文住宅では、買主の契約内容に応じて資材、部材を調達し、その資材や部材をもとに買主の要望に応じた住宅を建築していく事になっているためです。

また、土地からの購入の場合は土地の決済時にも土地代金の支払いが必要になります。

 

契約時に必要な手付金を現金や小切手で用意します。手付金の相場は売買代金の5%~10%です。土地価格2000万円で建物価格1500万円の契約をする場合土地で万100万円の手付金、建物で75万円の手付金を現金で用意しなければなりません。このあと、工事着手金や中間金を支払っていくのですが、なかなか用意できる金額でありません。

土地の代金や着工時金、上棟時金の必要時に、住宅ローンの承認額の中から分割して融資実行ができるローン商品があります。しかし分割しての融資が出来ない金融機関、ローン商品もあるので注意が必要です。

実際にある契約のトラブル事例と対策

<トラブル1>

海老名市で新築一戸建ての建設中に不動産会社が倒産
手付金を返してもらえずに泣き寝入り

通勤に便利な立地を見つけて不動産会社と新築戸建ての契約を結んで手付金を支払ったところ、施工が始まってまもなく、不動産会社が倒産し、工事が中断。工務店に掛け合っても「ウチは関係ない」で再開のめどが立たず、やむをえず解約することに。しかも手付金を返してもらえずに泣き寝入り。

対策

保証証書があれば保険会社から全額返却されます

建築中の物件の手付金が売買代金の5%または1000万円を超える場合、不動産会社は保険会社などを通じで保全措置を取ることが、宅地建物取引業法で義務付けられています。原則的には保証証書があれば全額戻ってくるので、粘り強く交渉しましょう。

<トラブル2>

完成直後の新築一戸建てが豪雨被害を受けて浸水
しかも補修もせずそのまま引き渡された

新築一戸建ての引き渡し予定日の直前に、突然の豪雨に見舞われて、完成間もない物件が床上浸水の被害を受けてしまった。引き渡し前なので、損傷した床材などを不動産会社が修理してくれるものと思っていたのに、引き渡し予定日にそのまま引き渡された。これって契約違反では?

対策

危険負担条項特約を契約の際につけましょう

新築物件が自然災害などで損傷した場合、引き渡し前であっても、持ち主は買主になります。よって上記の不動産会社の対応は契約違反ではありません。そこで契約の際には、万が一にそなえて「危険負担条項特約」を特約としてつけることが大事。今回のケースは保証の対象になり、引き渡し前に補修してもらえます。

 

法や制度の知識も必要になることから、トラブルにつながりやすいのが契約。人生で一度の大きな買い物なので失敗は絶対にさけたいところ。保証制度はしっかりと確認しましょう。

 

一戸う建て購入のための6つのステップ!
アーカイブはこちら↓

一戸建て購入のための6つのステップ!①~予算編~

一戸建て購入のための6つのステップ!②~情報収集編~ 

一戸建て購入のための6つのステップ!③~物件選び編~

一戸建て購入のための6つのステップ!④~契約編~

一戸建て購入のための6つのステップ!⑤~住宅ローン編~

一戸建て購入のための6つのステップ!⑥~入居編~

 

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イベントのご案内

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■会場:株式会社 秀建(神奈川県海老名市中央1-14-36)
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モデルハウス の見学にはご予約が必要です。
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