【海老名市綾瀬市の注文住宅コラム】市街化区域と市街化調整区域の違いとは？

海老名市や綾瀬市エリアまたは県央エリアで、注文住宅や平屋、ガレージハウスを検討されている皆様にとって、土地選びは家づくりの第一歩であり、最も重要なプロセスの一つです。

中でも「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いを正しく理解することは、後悔のない住まいづくりを実現するために欠かせないポイントとなります。

実は土地の条件によっては、理想の注文住宅が建てられないケースも少なくありません。

今回は、都市計画法に基づく区域分けの仕組みと、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

都市計画法が定める「区域区分」の基本

日本の土地は、無秩序な開発を防ぎ、計画的な街づくりを行うために「都市計画法」によって分類されています。その中でも、私たちが住まいを建てる際に特に関わってくるのが「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つです。

海老名市や綾瀬市においても、駅周辺の利便性が高いエリアと、豊かな自然や農地が広がるエリアでは、この区分が明確に分かれています。

市街化区域とは？

市街化区域とは、簡潔に言えば「すでに街として発展している区域」または「今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を指します。

道路や下水道などの公共インフラが優先的に整備され、住宅だけでなく店舗や工場など、人が集まる施設を建てることが推奨されているエリアです。海老名駅周辺の再開発エリアなどは、まさにこの市街化区域の代表例と言えるでしょう。

市街化調整区域とは？

一方で市街化調整区域は、「市街化を抑制する区域」です。自然環境や農地を守ることを目的としているため、原則として新築住宅の建築や開発行為が厳しく制限されています。

「自分の土地なのだから何を建てても自由だろう」と思われがちですが、この区域では農業従事者などの例外を除き、一般の方が自由に家を建てることは非常に困難です。綾瀬市郊外の広大な畑が広がる風景などは、この調整区域によって守られている側面があります。

市街化区域の特徴と「用途地域」の重要性

市街化区域であればどこでも好きな家が建てられるわけではありません。さらに細かく「用途地域」という制限が設けられています。

用途地域による制限

市街化区域は、主に「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、現在は計13種類の用途地域に分かれています。

第一種低層住居専用地域

高い建物が建てられず、閑静な住宅街が守られるエリア。

近隣商業地域・商業地域

買い物には便利ですが、周囲に賑やかな施設ができる可能性があるエリア。

工業専用地域

そもそも住宅を建てることが禁止されているエリア。

もし海老名市内で土地を探す際、「この土地は駅に近いけれど、隣に大きな工場が建つ可能性があるのか？」といった疑問は、この用途地域を確認することで解決します。注文住宅のプランニングにおいても、北側斜線制限や建ぺい率・容積率といった法規チェックは、この用途地域に基づいて行われます。

市街化調整区域で注文住宅を建てるための例外条件

原則として建築不可な市街化調整区域ですが、特定の条件を満たせば注文住宅を建築できるケースがあります。海老名市や綾瀬市でも、以下のような事例が見受けられます。

既存宅地と建て替え

その区域が市街化調整区域に指定される前（線引き前）から宅地として登記されており、既に建物が建っている場合、一定の要件を満たせば「同規模・同用途」での建て替えが認められることがあります。

開発許可（都市計画法34条各号）

自治体ごとに独自の条例（11号区域や12号区域など）を設けている場合があります。

例えば、「周辺に既に住宅が密集している特定の区域」であれば、分譲地として許可が下りているケースがあります。また、土地収用（道路建設など）による立ち退きに伴う移転先として認められるケースも存在します。

注意点とリスク

調整区域での建築は、自治体との個別協議や複雑な許可申請が必要になります。

インフラ整備

下水道が通っていない場合、浄化槽の設置が必要です。また、上水道の引き込み工事に多額の費用がかかることもあります。

将来の制限

将来的にリフォームや増改築、売却を行う際、再び許可が必要になるなど、資産価値や流動性が市街化区域に比べて低くなる傾向があります。

そのため、海老名や綾瀬の調整区域内で魅力的な価格の土地を見つけた際は、必ず建築予定の不動産会社スタッフに事前確認を依頼してください。

コストとライフスタイルで比較するメリット・デメリット

土地選びに正解はありませんが、それぞれの特徴を比較することで、ご自身のライフスタイルに合った選択が見えてきます。

比較項目	市街化区域	市街化調整区域
土地価格	比較的高め（利便性が高い）	安い（広大な土地を確保しやすい）
税金	固定資産税＋都市計画税	固定資産税のみ（都市計画税は原則不要）
利便性	駅、スーパー、学校が近い	車社会が前提、インフラが未整備な場合あり
住環境	住宅が密集しやすい	隣家との距離があり、静かで自然豊か
住宅ローン	審査が通りやすい	担保価値が低く、審査が厳しい場合がある

まとめ

海老名市や綾瀬市は、現在も人口流入が続いており、非常に活気のあるエリアです。

それだけに土地の流通スピードが非常に速く、「検討していたら、数日で他の方に決まってしまった」というケースも少なくありません。好条件の物件を逃さないためには、市場に出たばかりの未公開物件を含め、常に最新の情報をキャッチアップし続けることが大切になります。

市街化区域の利便性を取るか、市街化調整区域のコストパフォーマンスと環境を取るか。どちらが良いかは、ご家族が「どのような暮らしをしたいか」というビジョンによって決まります。

注文住宅を建てるための土地探しの際には、まずその土地がどのような制限を受けているのか、「都市計画法」による区分を事前に確認しておくことで、資金計画や間取りのイメージがより具体的になり、スムーズな土地選びを進めることが可能です。

「エラボのいえ」では、注文住宅や平屋住宅、ガレージハウス（RELIGO）の建築はもちろん、土地探しから建築プランのご提案まで、トータルでサポートを行っています。「何から始めればいいかわからない」「資金計画が不安」といったお悩みがありましたら、ぜひ一度「エラボのいえ」にご相談ください。理想の住まいづくりを全力でサポートいたします。

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