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2020.07.03

【海老名市綾瀬市新築コラムver.229】住宅ローンの金利〜用語集〜

海老名市や綾瀬市でマイホーム購入の際に、物件選びと並んでとても重要なのが住宅ローン選びです。

住宅ローンはメガバンクやネット銀行から、それぞれ特色ある住宅ローンが出ており、選択肢が増えています。住宅ローンを借りる人それぞれの仕事やライフスタイルにあったもの選ぶことができる反面、選択肢が増えるとかえってややこしくなってしまうという問題もあります。

銀行のホームページを見ても、様々な種類の金利があり、数字が羅列されているので 「結局どれを見ればいいのかわからない」「考えるのをやめた」という方もいらっるのではないでしょうか?

今回は固定金利と変動金利の違い、住宅ローンの基本の3つの「金利」についてご紹介します。

固定金利と変動金利

まず金利の種類は「固定金利」と「変動金利」の2種類です。まず「固定金利」には「返済期間の全期間固定」と一定の期間だけ固定にできる「固定金利期間選択型」に分かれます。固定金利は返済期間中の全期間、もしくは一定期間、金利が変化しません。

それに対し、変動金利は金融情勢を反映して変化するというものです。

変動金利は金利の見直しが年に2回、返済額の見直しが5年に1回といわれています。

金利が上昇して返済額が増えた場合でも、上限125%までと設定されているため、金利が上昇しても際限なく返済額も上昇するわけではありません。

現在、固定金利も変動金利も低金利ですが、より安く借りられるのは変動金利と言えるでしょう。金利上昇局面では固定金利を選択するのが賢いといえますが、現在のように低金利が継続する情勢では変動金利で融資を受けるのが定石といえます。

固定期間中にマイホームを売却し、住宅ローンを返済する場合、一定のペナルティが発生します。もしマイホームを売却することによって得られる売買差益が主な狙いで売却予定時期を決めているなら、固定金利期間選択型で短期の固定金利にするか、金利の低い変動金利を選択するべきでしょう。

店頭金利とは

「店頭金利」とは、銀行がそれぞれで自由に決めることの出来る、基準となる金利のことです。

同じ「店頭金利」の中でもいくつか呼び方があり、「基準金利」「店頭表示金利」「店頭表示利率」などがあります。名称は違っても中身は同じです。

「店頭金利」は、商品でいうところの「定価」に近い考え方です。

銀行が自由に決めることが出来るので、銀行ごとに若干差が出ていますが、金融情勢によって決まるものなので、ほとんどの銀行が横並びなのが現状です。

要は、経済状況に合わせて決定される金利ということで、景気が良くなれば店頭金利は高くなり、景気が悪くなれば店頭金利は低く設定される傾向があります。

優遇金利とは

優遇金利とは、店頭金利から金利優遇を受けて提供される金利のことです。

銀行によってこの優遇の幅は異なります。この優遇の幅で他の銀行との差別化を図っています。

住宅ローンを組もうとする人を審査して、その人の属性などを鑑みて、個人によって優遇幅が変わるというわけです。

一般的にが、年収が高く、勤続年数も問題ない方(勤続年数が長い)のように、銀行から見て「返済してくれる安心感」が高い人に対しては、優遇された金利が提供されることが多いです。

また、優遇金利には大きく分けて2種類あります。

<当初優遇>

当初優遇とは、借り入れ期間のうちの一定期間だけ優遇金利が適用されるというパターンです。

優遇期間が終了すれば、金利の割引率が低くなります。

変動金利と固定金利の中間にある「10年固定金利」などでよく使われる金利優遇です。

<通期優遇>

通期優遇とは、返済期間中ずっと金利優遇を受けることが出来ます。

借入期間中ずっと金利優遇を受けられますが、その優遇幅は当初優遇よりも小さいのが特徴です。

固定金利でよく使われる金利優遇です。

当初優遇と通期優遇でどちらがお得かについては、借入額や返済期間などによって、人によって異なるので、銀行や海老名・綾瀬のハウスメーカーに相談してみてください。

適用金利とは

適用金利とは、実際に住宅ローンの契約を銀行と締結し、借入をする際に適用される金利のことをいいます。

つまり、店頭金利から優遇金利を差し引いたものが「適用金利」というわけです。

中には、適用金利のみを比較して住宅ローンを選ぶ方もいます。しかし、念のため、店頭金利も必ずチェックしてください。

それは、適用金利・優遇金利はあくまで「店頭金利からの割引」なので、万が一将来、ローン返済が滞るようなことがあれば、優遇は消えてしまい、店頭金利が適用されることがあるからです。

定価が高くて割引がお大きい場合、その割引がなくなってしまったときに返済はとても苦しいものになってしまいます。

店頭金利がいくらで、どれくらい優遇されて、最終的にいくらの金利で借り入れが出来るのか、どんな条件で優遇が取り消されるのか、しっかりと理解し総合的に判断しましょう。

住宅ローンの金利はなぜこんなに複雑なの?

住宅ローンの金利の決定には、国内の景気や物価、株価、金融政策などが複雑に絡み合っています。

ここに、お金の貸し手である銀行の思惑が加わると、金利そのものが複雑で不透明であることに気付きます。

住宅ローンを借りる一般消費者が複雑だと感じる主な原因は、ローンの種類が多すぎることです。

今回説明した通り、金利の種類そのものは大きく分けて2種類しかありません。

しかし、1つの銀行で平均8つほどの住宅ローンのプランがあって、それぞれ金利が異なり、さらに金利の優遇幅が異なります。

住宅ローンを借りる時に大切なことは、返済計画を立てる時に、ライフプランもじっくりと立てることです。

ライフプランをしっかりと計画すれば、借りるべきなのは固定金利なのか変動金利なのか、また、それぞれの銀行のプランを比較して、自分に合った住宅ローンはどれなのか、自然と選択肢は絞られてくるはずです。

優遇金利を受けるためには?

金利の優遇を受けるための条件として、これといった決まったものは存在しません。

各銀行の審査を経て、「この人には最大優遇でお金が貸せる」と思われた人が優遇を受けることが、できます。

銀行が最も好きな属性は「大手勤めで、勤続年数が長く、年収の高い人」です。そんな人にお金を貸したいのです。

住宅ローンという商品は、ちゃんと返済をしてくれれれば、銀行にとっては利益のある美味しい商品です。

そのため、属性の高いお客様に対しては、魅力的な優遇金利を提示して、自分の銀行で住宅ローンを組んでもらえるように優遇、つまり割引をします。

銀行によっては「口座を給与振込用に指定出来るか」や「頭金を20%以上入れれば金利優遇します」など独自の条件を出している銀行もあります。気になる方は直接銀行の窓口に電話してみるのもいいかもしれませんね。

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